Il y a dix ans, les investisseurs immobiliers commerciaux n’étaient pas aussi intéressés par la logistique que par les immeubles de bureaux centraux et les boutiques de luxe des grandes rues de Londres. Ces dernières années, cependant, il y a eu un énorme changement.
L’essor du commerce électronique au Royaume-Uni se poursuit à un rythme sans précédent. Alors que les détaillants cherchent à répondre à la demande des consommateurs plus rapidement et plus efficacement, la demande d’entrepôts logistiques stratégiquement placés augmente.
Selon un récent rapport Prime Logistics du principal cabinet de conseil en immobilier Gerald Eve, qui analyse le marché britannique des entrepôts de plus de 50 000 pieds carrés, le géant du commerce électronique Amazon a signé des baux pour environ sept millions de pieds carrés d’espace en 2016. Cela équivaut à 19% de le total des baux pour l’année à ce jour.
La folie de la location d’Amazon a été motivée par l’expansion plus large du détaillant en ligne et la nécessité de répondre à de nouvelles options d’expédition, telles qu’Amazon Prime Now. Ce nouveau service garantit des livraisons en une heure dans certains centres métropolitains et nécessite donc des installations importantes à proximité des zones densément peuplées.
Les rapports qui suivent Amazon alors qu’il lance un service de livraison de drones futuriste sont révélateurs de l’industrie de la logistique en constante évolution. Cependant, la capacité du détaillant en ligne à livrer ses clients est vouée à subir une pression constante avant la fin de la décennie, car l’espace d’entrepôt de la ville devient une denrée de plus en plus insaisissable.
Sans soutien pour le développement continu des entrepôts à Londres, la pénurie est susceptible d’arrêter la croissance du commerce électronique de la ville.
L’entrepôt devient rapidement une denrée recherchée
Ce n’est pas seulement Amazon qui stimule la demande pour le marché des entrepôts dans la capitale nationale. L’épicier allemand Lidl a récemment annoncé qu’il allait bientôt commencer à exploiter une installation de 187 000 pieds carrés au DP World London Gateway.
L’entrepôt, à seulement 30 miles à l’est du centre de Londres, permettra à Lidl de desservir des dizaines de magasins dans et autour de la capitale. L’expansion agressive du supermarché au Royaume-Uni suit; acquisition d’un autre centre de distribution de 55 millions de livres sterling à Southampton et prévoit d’ouvrir près de 250 nouveaux magasins à Londres tout en poursuivant un plan d’investissement triennal de 1,5 milliard de livres sterling au Royaume-Uni.
Les entreprises de livraison de colis sont également à l’origine de l’occupation de nouveaux espaces car la demande des consommateurs nécessite l’agrandissement de l’entrepôt logistique. DHL prévoit de presque doubler ses 56 dépôts de colis au Royaume-Uni au cours des 10 prochaines années ; Hermes construit un super hub de 31 millions de livres sterling dans le Warwickshire et l’opérateur économique Yodel a ouvert sept nouveaux centres de services au cours de la dernière année.
Que signifie cette énorme demande d’espace d’entreposage?
Alors que l’offre a du mal à suivre la demande, les loyers dans certaines zones commencent à augmenter – plus de 12 % à Birmingham au cours des deux dernières années, alors que Liverpool a enregistré la plus forte augmentation de tous les autres emplacements à 17 %. La moyenne britannique a augmenté de 3,9 %.
Selon une étude du cabinet national de conseil en immobilier Lambert Smith Hampton, « une augmentation significative et sans précédent de la construction sera nécessaire dans les années à venir » pour garantir que le nombre croissant de détaillants puisse continuer à répondre aux commandes des clients. Si ce n’est pas le cas, nous sommes confrontés à de graves conséquences pour la vente au détail sur Internet.
Kevin Mofid, directeur de la recherche commerciale au Royaume-Uni chez Savills, a déclaré à City AM : « À long terme, les consommateurs pourraient voir les prix augmenter chez les détaillants en ligne. La pénurie pourrait également amener les détaillants à faire demi-tour sur leurs promesses de maintenir les livraisons en un jour et une heure.
Quelle est la solution à nos problèmes d’entrepôt ?
Une vague de développement spéculatif en 2015 a donné un coup de pouce bien nécessaire au secteur industriel au sens large au Royaume-Uni. Mais malgré le redressement, l’offre d’espaces d’entreposage les plus recherchés n’a été rétablie qu’au niveau de 2013 et à moins de la moitié de son pic de 2009. Même alors, le développement s’est principalement concentré sur le segment plus large du marché.
Blackstone n’est que l’un des nombreux investisseurs mondiaux à s’être engagé à construire des entrepôts de plusieurs milliards de dollars alors que le commerce électronique entraîne le changement industriel. Pour le moment, les efforts se concentrent sur la Chine, où un tel sous-développement des entrepôts semble devoir freiner la croissance du commerce en ligne.
Les développements plus proches du côté domestique seront de plus en plus accrocheurs : des entrepôts de la taille d’un terrain de football apparaissent le long des routes le long des M4, M5 / M6, M62 et A1, des zones récemment surnommées « Big Box Land ». « Il y a un dicton dans le commerce de détail qui dit que le M1 est devenu la nouvelle rue principale », déclare Joel Duncan des agents immobiliers commerciaux JLL.
Oubliez le déclin de la rue principale – une nouvelle révolution du commerce de détail change une fois de plus le paysage.