Sarah McLoughlin, associée principale, BP Collins LLP, nous emmène dans un voyage qui délimite certains des barrages routiers et des nids-de-poule qui attendent les sans méfiance.
Posséder une propriété commerciale est un jeu d’enfant, n’est-ce pas? Après tout, ce n’est que de la brique et du mortier, et cela ne peut-il être qu’un avantage ? Cependant, entre de mauvaises mains, acquérir et posséder une propriété commerciale peut être au mieux un casse-tête et au pire un cauchemar coûteux.
La plupart des gens pensent à acheter une propriété commerciale de la même manière qu’à acheter une maison privée – nous sommes préconditionnés par nos propres expériences pour corréler les deux. Mais rien ne pouvait être plus éloigné de la vérité. Choisir l’emplacement du bureau et négocier le prix peut sembler juste pour le moment, mais avec l’avenir à l’esprit, vous devez procéder avec prudence. Les entreprises évoluent rapidement, en particulier en période de reprise économique, et être accusé de la mauvaise propriété au mauvais moment peut souvent limiter l’agilité de l’entreprise. Prendre les bonnes décisions clés lors de la phase d’achat peut faire toute la différence pour la flexibilité à moyen et long terme.
Mis à part la croissance de l’entreprise, il y a souvent de nombreuses parties impliquées dans la propriété de l’entreprise qui peuvent brouiller davantage les choses. Et les accords standard affectant les propriétaires et les locataires sont généralement découpés dans un modèle d’accord permettant de gagner du temps, mais cela pourrait être un mauvais point de départ car l’accord est manipulé pour répondre aux exigences d’aujourd’hui, plutôt que de partir de la position de documenter ce qui a été convenu.
Surmonter le désir de conclure l’affaire rapidement, peut-être motivé par une longue recherche immobilière, pourrait faire la différence entre un bon investissement et un litige coûteux à long terme.
C’est là que s’adresser aux experts et adopter l’approche de gestion des risques à long terme depuis le bon endroit rapportera des dividendes à l’avenir.
Malgré le bon sens de demander conseil à un spécialiste, les organisations acceptent souvent trop rapidement le mythe selon lequel l’acquisition de propriétés commerciales est un processus simple. Beaucoup limitent leur réflexion juridique à un simple examen du bail et n’évaluent pas l’exposition au risque inhérente à certains des aspects les plus directs et inexpérimentés du contrat. Sans surprise, l’incidence des litiges sur l’immobilier commercial reste élevée.
Quels sont donc les pièges ?
L’une des erreurs les plus courantes est la tendance des organisations à attendre d’avoir presque conclu un accord avec un propriétaire avant de demander l’avis d’un professionnel. Commencer la discussion au mauvais endroit peut être préjudiciable ; les négociations peuvent avoir porté uniquement sur le prix et les aspects critiques peuvent avoir été négligés. Au niveau local, les organisations peuvent finir par payer trop de loyer. Plus dommageable encore, leur inexpérience peut les amener à payer plus tard le prix bien plus élevé de l’échec.
Les offres optimales iront bien au-delà de la location – il existe de nombreuses considérations supplémentaires. Quelle période de location gratuite pouvez-vous négocier pour vous permettre de déménager et d’adapter les locaux à vos besoins spécifiques ? Le service est-il payant et, si oui, peut-il être fixe ou limité ?
La vétusté est une autre considération. Une propriété pourrait, par exemple, être un bâtiment historique avec un toit en plomb qui devient irréparable et doit être remplacé. Un propriétaire voudra sans aucun doute répercuter ces coûts de réparation sur un locataire. Bien qu’il y ait un certain nombre de sorties, le coût pour les trouver – de manière réactive – ne sera pas sans importance. Les conseils proactifs, en revanche, n’ont pas de prix. Il est préférable d’éviter les plaintes concernant le « non-redressement » à la fin d’un mandat, bien qu’elles soient courantes. Négocier une limite de délabrement est l’approche la plus sensée.
Parfois, les litiges peuvent sembler indépendants de la volonté d’un locataire, notamment dans les locaux à plusieurs locataires. Par exemple, il n’est pas rare d’accepter une affectation dans des locaux qui ont déjà des occupants dans d’autres parties du bâtiment. Cependant, dans certains cas, les organisations peuvent se trouver indirectement exposées si leur accord prévoit la libre possession de l’ensemble de l’immeuble à l’expiration du terme. Dans ces cas, le stationnement peut également être un défi ; dans les cas où quelqu’un a innocemment oublié l’expiration imminente d’un bail et s’est garé pendant la nuit, un locataire peut faire face à des arguments légitimes quant à savoir si la propriété vacante a effectivement été remise.
L’importance de créer de la flexibilité dans les cessions de bail ne peut être surestimée. Les organisations doivent éviter les accords qui les lient pendant de longues périodes et, le cas échéant, négocier des baux à court terme ou des clauses de rupture. De même, les entreprises doivent se méfier des contrats trop difficiles à résilier ; L’élimination d’un bien est aussi importante que l’acquisition d’un bien et il est indispensable d’établir au préalable des conditions de sortie raisonnables.
L’approche proactive offre une certitude bien nécessaire et facilite la planification financière. Les organisations les plus efficaces sont celles qui ont une bonne compréhension des coûts de location à long terme et de la manière dont ils sont susceptibles d’augmenter au cours de leur emploi.
L’idée désinvolte que la propriété commerciale est l’un des aspects les plus simples de la propriété d’une entreprise est un mythe. Les organisations les plus intelligentes ne sont pas celles qui essaient d’être intelligentes en le faisant elles-mêmes, mais celles qui reconnaissent ses nombreux pièges et travaillent avec un conseiller de confiance pour s’assurer qu’elles les évitent. Elle peut alors devenir un véritable atout.
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